2016.12.10 La Nación, Suplemento Propiedades

La avenida Garay suma emprendimientos

En la arteria del sur de la ciudad hay unidades desde US$ 77.000; la calle Azopardo y la avenida Huergo también prometen obras

San Telmo crece y se reinventa cada día, donde construcciones centenarias empiezan a convivir con nuevos desarrollos. La cercanía al microcentro y a Puerto Madero, las universidades, una amplia oferta gastronómica, y distintos atractivos turísticos convierten a este barrio en un punto de atracción. Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Inmobiliaria comenta: “El potencial de revalorización es alto, sobre todo si se tiene en cuenta que aun no se han iniciado las obras de la ciudad como la autopista Ribereña y la segunda etapa del Metrobus del Bajo que impactarán positivamente en el área”. Contra lo que muchos creen, los límites de San Telmo están dados por las calle Piedras, Chile, la avenida Paseo Colón hasta Martín García y luego cierra el rectángulo nuevamente con la calle Piedras. Defensa y sus adyacencias más cercanas han sido los puntos geográficos del barrio más demandados pero a su vez, este atractivo histórico hizo que por mucho tiempo estuviera relegado por la zonificación del casco histórico de la ciudad.

“En el pasado solo se realizaban trabajos de conservación, restauración y mantenimientos de los frentes de las casas históricas, reparaciones de las calles adoquinadas, los terrenos baldíos eran de difícil venta por la zonificación y los recaudos que había que tomar para iniciar una nueva obra. Luego la venta de las tierras que se iniciaron con la intervención de la Corporación de Puer- to Madero y el impuso que se generó por los desarrollos edilicios que se fueron gestando en ese lugar alcanzó a San Telmo con emprendimientos como Quartier ó Espai sobre la Garay entre Piedras y Chacabuco”, explica Ricardo Vinelli, director de Vinelli Inmobiliaria.

Pese a las limitaciones, hay desarrollos que se han llevado a cabo sobre Defensa. Concepto Sur es un proyecto ubicado sobre esa calle. Un emprendimiento terminado y vendido casi en su totalidad con unidades de uno y dos ambientes, comercializadas por OpenProp a US$ 2300/m2. “El valor del m2 de las obras que se terminen en los próximos meses rondará los US$ 2500, por efecto del aumento del costo de la construcción. Hace dos años el precio promedio era de US$ 2000/m2”, detalla Marcelo Grimberg, titular de Openprop. En el caso de las unidades usadas, los valores promedian los US$ 1800/m2, dependiendo de la cuadra pero hay que tener presente si la propiedad es a reciclar los precios pueden descender a US$ 1500/m2. Respecto a la incidencia de la tierra, el mismo es de US$ 550/m2 , acorde a la autorización que otorga el código de planeamiento urbano –en esa zona APH 1-.

Hay una diferenciación a tener en cuenta en caso de que se trate de un baldío o una casa antigua, dado que la demolición de las propiedades que están en la zona histórica tiene que ser aprobada, y antes debe pasar por la comisión del casco histórico que depende del Gobierno de la Ciudad. “También se depende de la autorización de los proyectos de edificaciones en la zona histórica en cuanto a los m2 a construir y la altura. Dos variables que inciden en el valor del terreno”, agrega Vinelli.

Nuevas áreas

Con Quartier San Telmo como punta de lanza, los desarrollos comienzan a multiplicarse en la avenida Garay principalmente en el primer tramo de esa vía entre las avenidas Ingeniero Huergo y Paseo Colón, y a la altura del 600. “En la primera de las áreas las razones habrá que encontrarlas en el edificio corporativo que el Banco Santander Río está construyendo sobre Garay al 100 y en la proximidad a la autopista Ribereña. En el caso del movimiento que se está generando en Garay al 600, la proximidad de Quartier San Telmo y la existencia de tierra disponible permitieron que, a lo largo de esos 100 metros, en los últimos años se construye- ran dos emprendimientos y actualmente se encuentren otros tres en proceso de construcción”, detalla Di Mitrio. La osada movida de llevar marcas top hacia el sur la inició Miguel Camps cuando en 2008 lanzó el fideicomiso al costo de Quartier en San Telmo sobre Garay, un proyecto hito por los amenities que ofrece a pocas cuadras de Constitución : tiene un spa y una piscina climatizada en el piso 27. “Otro dato relevante, las unidades de dos ambientes se alquilan a $10.000, el mismo monto que se paga por el alquiler de un departamento similar ubicado en Cañitas, y por el que el inversor pagó hasta un 60 por ciento más”, agrega Carlos Spina, director Comercial de Argencons. la desarrolladora de los Quartier. Otros de los proyectos de la zona es Espai San Telmo, comercializado por Soldati Propiedades. Se ubica en Juan de Garay al 600 y es un emprendimiento de US$ 7 millones de inversión con unidades de dos y tres ambientes – algunas con terraza y otros dúplex–, y amenities. La desarrolladora ofrece financiación propia hasta en 60 meses. “Es un proyecto con potencial de apreciación porque se encuentra en un terreno de doble frente sobre una avenida importante. Además está a pasos de por ejemplo Quartier San Telmo, un proyecto que generó jerarquía a la zona, y la posibilidad de que nuevos residentes dinamicen los comercios locales. Es un círculo virtuoso que deriva en una mejora del barrio en general”, analiza Alejandro Schuff, director Comercial de Soldati. El análisis se refleja en el valor de las unidades. Actualmente este desarrollo se comercializa en US$ 2300/m2 y para junio de 2017, cuando ya esté terminado, estiman que se venderá a US$ 2800/m2. Frente a este edificio, sobre una parcela de doble frente, la desarrolladora Sacay está a punto de iniciar la construcción de Sol XXVIII. Estará compuesto por unidades de uno y dos ambientes, con precios desde los US$ 77.500, todas al frente con balcón y también laterales en sus pisos superiores. La entrega está prevista para julio de 2018. Por su parte, la calle Azopardo se está convirtiendo en un eje de desarrollo inmobiliario en el marco de la franja que corre entre las avenidas Ingeniero Huergo y Paseo Colón. “En ese marco, la torre La Prensa ––en donde el m2 se vende entre US$ 3500 y US$ 3800– ha sido el verdadero precursor seguido, años después, por Quartier Madero Urbano. Más actual es Astillero. El emprendimiento ubicado en la calle Azopardo al 1300, en etapa de preventa, que se constituirá en el tercer referente del área”, comenta Di Mitrio, que comercializa ese proyecto. Astillero de US$ 20 millones de inversión es desarrollado por Comunidad de Inversión (CMNV). Este proyecto de 20.000 m2 de obra nueva, contará con unidades de uno y dos ambientes y lofts, además de cuatro subsuelos de cocheras y amenities. En cuanto a los precios, parten desde los US$ 2850/m2 para algunas unidades promocionadas. ‘’Madero Sur ha mejorado su infraestructura”, afirma Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV que busca más tierra en la zona. Para Fernando Giesso, director de Giesso Propiedades, aún resta trabajo en el barrio y destaca una zona más para desarrollar: “Todavía resta recuperar muchas fachadas y edificios históricos. La avenida Caseros, con su reciente boulevard y pequeño polo gastronómico, puede ser una de las que más posibilidades de revalorización tenga”, detalla. En esa zona, TGLT anunció un Astor de $ 940 millones de inversión que ocupa media manzana con unidades que se venden desde a $39.000/m2.

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